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火车头变压舱石 楼市如“变天”西海岸将走向何方?

火车头变压舱石 楼市如“变天”西海岸将走向何方?

2015年,在西海岸许下500个小目标的“国民公公”,曾经在接受媒体采访时预言:

未来10年房地产业仍将是中国经济增长的“火车头”,在经济下行之际,是最后的“救命稻草”。

因此,在打造“东方好莱坞”的同时,他在灵山湾填了一个岛,圈了一大块地,用来承载无数普通人的投资梦。在房价暴涨的年份里,这一片地最终成为了他的“救命稻草”,让其与孙宏斌完成了举世瞩目的世纪交易。

东方影都的梦变得有些扑朔迷离,但在“火车头”的带领下,西海岸的GDP又飞快的跑了几年。

不过,住房不炒的理念,最终还是让楼市降了温。即使在如此特殊的2020年,许多城市和金融机构在出台救市政策后,多被约谈,最终撤回了相关政策。

当原本带动经济增长的“火车头”,变成了勉强维持的“压舱石“,看上去那么美的西海岸,未来将走向何方?房价又会画出怎样的曲线?

PART 1

众所周知,2019年青岛的期末考成绩并不好,被宁波、无锡接连超越。作为青岛发展的重要增长极,西海岸的答卷尤为让人担心。

2019年西海岸新区GDP3554.4亿元(含保税区),比上年增长5.7%,这也是西海岸新区自2014年获批以来GDP增速首次低于青岛全市增速(6.5%)。

从2019年西海岸新区GDP结构来看,第一产业增加值78.6亿元,增长2.6%;第二产业增加值1355.6亿元,下降1.1%;第三产业增加值 2120.2亿元,增长11.2%,三次产业结构调整为2.21:38.14:59.65。作为实体经济重要支撑的第二产业负增长,有人说大炼油停产检修是主因,今年复工就会拉回来。

除此之外,西海岸的经济发展结构有没有问题?

我们从民营企业的角度来看一下。2019年青岛民企100强榜,西海岸一共有28家企业上榜,数量不少。但是我们应该注意的是,上榜企业最多的就是房地产和建筑企业,其次是外贸、化工企业,与海洋相关的企业只有3家。当然,房地产、建筑业如果能够发展成为全国龙头也不错,但是看看鲁泽、天一、狮子城这些上榜企业,不要说到其它省市攻城略地,出了西海岸都很难见到这些企业的项目。

而且,包括凭借对外贸易上榜的康大在内,西海岸绝大多数的本土房企过去几年中都陷入维权纠纷中,美誉度大幅降低。在极度分化的市场中,这些区域性房企,很难能竞争过美誉度更高、营销体系更为完整的品牌房企,今年的日子或许更加艰难。

全国民营企业500强的榜单中,根本找不到西海岸民企的身影。但是,我们看看无锡的江阴市,共有海澜等13家企业入选“2019年民营企业500强”。

此外,互联网金融、在线教育、文化娱乐、新能源汽车等行业,西海岸又有哪些为世人所熟知的知名企业,并且实实在在拉动了区域的经济发展?

抱歉,我想不出来。我闭上眼,想到的是一个又一个或者被称为“XX城”,或者被称为“某某智区”的房地产项目。

在房价不断上涨的年份里,拥有得天独厚自然条件的西海岸,只要把自己挂在房地产的“火车头”上,就可以轻松实现飞速发展的目标。

如果楼市进入寒冬,房地产的“火车头”失去动力,能带领西海岸飞速发展的新车头在哪里?

远望一眼天津的滨海新区,确实有一丝担心。

PART 2

对于西海岸发展面临的问题,许多人可能会说:老王,你不要在这杞人忧天了,你没看到那些大规划、大项目吗?两河片区和大学城都是非常让人期待的,在青岛谁能比得了?

中央活力区经济中心模拟效果图

如果我们仅仅看效果图,确实得借用标题党们那句“厉害了!”客观的讲,除了发展已经比较醇熟的核心城区,青岛其它区市都比不了西海岸。

但是,我希望大家一定要明白一点:不止青岛西海岸在往胶南方向发展新区,全国一二线城市都在努力打造新的经济增长极。这些新区,都需要优质的企业、人才去“填空”。

不论是企业、人才,还是投资客,他们都会在全国范围内做选择题。

杭州未来科技城

杭州未来科技城,以铁路杭州西站枢纽为依托,以科技创新产业为支撑,建设杭州城市化的“一流科创会客厅”。而在企业规模上,未来科技城现入驻的企业已高达18000多家,落户海归创业项目超570个,高新技术企业约186家,省级研发中心、研究院已达38家之多……同时,国家超重力实验中心、阿里巴巴五期、菜鸟总部、之江实验室、人工智能小镇、海创园等科创和创新类产业集群均落址于未来科技城。

苏州的高铁新城

苏州的高铁新城遴选全球顶尖创新资源、扩展国际合作,仅2019年就成功引进中荷(苏州)科技创新园、中奥智能驾驶创新中心和IAE总部等高端项目。此外还与中科院半导体所、江苏省产业技术研究院、武汉理工大学等一流院所高校深度合作,汇聚了中国科学院半导体研究所―苏州脑机融合研究院等一批优质创新资源。

上海临港新片区

上海临港新片区,背靠的是上海自贸区这棵“大树”,目标是建立比较成熟的投资贸易自由化便利化制度体系,打造一批更高开放度的功能型平台,集聚一批世界一流企业,建设具有较强国际市场影响力和竞争力的特殊经济功能区,打造全球高端资源要素配置的核心功能,成为我国深度融入经济全球化的重要载体。

对于企业来说,企业总部、产业重心都只有一个。如果企业将他们放在上海、杭州、苏州,那么青岛肯定就没有。不要比粤港澳、长三角的核心城市,就是在与济南的竞争中,我们在争夺省内企业总部都不占优势。

规划好做,摩天大楼也好建,但是真正要把重量级企业吸引过来,并不是件容易的事儿。如果没有众多一流企业的支撑,那么地标性建筑以及诸多顶级配套的落地,就要打一个大大问号。特别这个地标又是融创来做,比绿地这样的国企变数可能更多。

所以,从2019年开始,我们就可以明显看出城市之间的楼市分化。苏州调控政策越来越严厉,但是房价还在不断上涨。2020年如此特殊,但是杭州的住宅还是需要摇号抢购,许多楼盘中签率甚至创下了新低。转过身来,我们看唐岛湾一线四五百万的类豪宅大平层项目,没有一个卖得好。

有的时候不是产品的问题,确确实实是因为某一个层次的刚需太少,被透支后出现了断层。

PART 3

从产业和城市的对比,我们完全回归到楼市的角度,对于西海岸来说只有一个焦点:

刚需盘以价换量,是否还能换得来?

我们从克而瑞的统计图表不难看出,去年西海岸的土地供应又是遥遥领先其它区市,今年的新建商品房势必会呈现井喷的局面。

作为青岛发展最好的区市,得天独厚的自然条件和众多的炒作题材,使得西海岸的刚需和投资客的数量也是相对较多。

西海岸的宜居属性,不会因为产业差距而改变。

正因为此,很多人就会产生一个错觉:认为西海岸楼市没问题。但实际上,供应量远远大于本地需求量的胶南片区,早已将区域内购房者透支。去年4季度的购房主力,来自于临沂等省内城市。在疫情过后,市场还能不能恢复到之前的量,是一个大大的问号。如果外地投资客大量减少,对于老胶南片区大部分的楼盘都是灭顶之灾。

公开放开限购,是众望所归,但是松绑救市来自方方面面的压力同样也不小。不到万不得已,这个口子不会开。

今年,西海岸营销总们的日子,并不比胶州同行们好过多少。

PART 4

这种背景下,在西海岸买房要考虑的问题就比较多了。

从区位上说,西海岸的首选当然还是出了隧道口的唐岛湾滨海大道一线。因为在地铁开通后,这是一个主城刚需外溢和西海岸新增刚需的重合之地,而且配套完善,这样的区域房产价值最为稳固。

但是当读者让我推荐一个新盘时,我确实很为难。因为这个片区的绝大多数楼盘,拿地的代价太高,许多楼盘都是烂尾盘换新颜,房价太高没有性价比,而且开发商的建筑品质和园林规划大概率对不起你的房价,低价房意想不到的硬伤就更多了,笋盘我暂时没发现,疫情过后可以找找看;

辛安片区,一定要调查周边的道路状况,千万别在大货车横行的区域买房;

中德生态园的规划确实超前,但是被动房成本很高,开发商能不能在低售价的前提下,保质保量的建造绿色住宅,是一个左右住宅能不能住,未来升值潜力的关键因素;

灵山湾板块,这一轮牛市中涨得最凶的区域,差不多要挤挤泡沫了;

再往西的几个新区域,不论开发商有多少噱头,在西海岸未来有大量产权型人才公寓供应的情况下,我都不认为那些普通的高层住宅有任何投资价值。如果是中老年人在山脚下买个低密度电梯房,做改善养老之用,这个规划我支持。但是通信网络有没有、集中供暖有没有,医疗、商业配套是落地了还是画在纸上的“大饼”,这些看似平常的琐碎事,都要一一落实。

至于价格,短期内成本底很难突破。但是如果周边有新竞品上市或者开发商急需输血保命,个别楼盘赔本逃命不是没可能。

对于投资客来说,不管你能拿到怎样的内部价,真不建议你开市后第一波就冲进去。

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